§ 26a WEG Sachkundeprüfung:
Der Ratgeber für zertifizierte Verwalter

Mit der WEG-Reform 2020 hat der Gesetzgeber den zertifizierten Verwalter eingeführt. Seit dem 01.12.2022 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Die § 26a WEG IHK-Sachkundeprüfung ist der anerkannte Weg zur Zertifizierung.

Wer braucht die Zertifizierung?

Die Pflicht zur Zertifizierung gilt für alle, die gewerbsmäßig als WEG-Verwalter tätig sind:

• Hausverwaltungsunternehmen mit WEG-Verwaltung
• Selbstständige WEG-Verwalter
• Personen, die eine WEG-Verwaltung neu aufnehmen wollen
• Immobilienmakler, die auch Verwaltungsaufgaben übernehmen

Ausnahmen: § 7 ZertVerwV stellt Immobilienkaufleute, Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Geprüfte Immobilienfachwirte sowie Hochschulabschlüsse mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt gleich. Diese Aufzählung ist abschließend, ähnliche Abschlüsse können nicht anerkannt werden. Näheres weiter unten.

Prüfungsaufbau § 26a WEG

Zum mündlichen Teil wird nur zugelassen, wer den schriftlichen bestanden hat; er findet meist ein bis drei Wochen später statt. Bestehensgrenze nach § 5 ZertVerwV: jeder schriftliche Themenbereich und der mündliche Teil müssen je mindestens 50 % erreichen. Ein Gesamtdurchschnitt genügt nicht. Bewertet wird nur mit „bestanden" oder „nicht bestanden", Wiederholungen sind unbegrenzt möglich. Formale Zulassungsvoraussetzungen gibt es nicht.

Prüfungsinhalte im Überblick

Anlage 1 der ZertVerwV legt die Themenbereiche verbindlich fest:

Jeder dieser Themenbereiche muss einzeln mit mindestens 50 % bestanden werden.

Die Fristen: was seit wann gilt

Der zertifizierte Verwalter wurde mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 eingeführt. Die Übergangsfristen sind inzwischen sämtlich abgelaufen, deshalb lohnt der kurze Blick auf die Zeitschiene:

Eine Ausnahme bleibt: Bei Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde, greift der Anspruch nur, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Anmeldung, Fristen und Prüfungstermine

Die Prüfung können Sie bei jeder IHK ablegen, die sie anbietet. Formale Zulassungsvoraussetzungen gibt es nicht: Anmelden kann sich jeder, unabhängig von Alter, Ausbildung oder Berufserfahrung.

• Anmeldeschluss: Meist rund drei Wochen vor dem schriftlichen Termin. Bei der IHK Berlin liegen zwischen Anmeldeschluss und Prüfung je nach Termin etwa drei Wochen.
• Zwei Termine, ein Vorgang: Mit der Anmeldung zur schriftlichen Prüfung ist der mündliche Teil bereits terminiert. Er liegt in der Regel ein bis zwei Wochen später und häufig auf zwei möglichen Tagen. Planen Sie beide von vornherein ein.
• Registrierung als Privatperson: Die Anmeldung läuft über das Onlineportal der IHK und verlangt eine private E-Mail-Adresse. Der Bestätigungslink aus der automatischen E-Mail muss innerhalb von 24 Stunden angeklickt werden, sonst ist die Registrierung nicht abgeschlossen.
• Abweichende Rechnungsanschrift: Soll der Arbeitgeber zahlen, geben Sie das bereits im Anmeldeprozess an. Nachträgliche Änderungen sind aufwendig.
• Prüfungsorte: Der schriftliche Teil findet in den Räumen der IHK statt, der mündliche kann an anderen Orten abgenommen werden. Maßgeblich ist die Einladung.

Gebühren und Rücktritt

Rücktritt kostet immer etwas. Mit dem Eingang der Anmeldung sind Sie verbindlich und gebührenpflichtig angemeldet. Die IHK Berlin stellt ausdrücklich klar, dass die Rücktrittsgebühr unabhängig vom Grund anfällt, also auch im Krankheitsfall, und dass eine Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung dafür ohne Bedeutung ist. Die Staffelung dort: 65 Euro bei Rücktritt vor Anmeldeschluss, 50 Prozent der Gebühr danach und bis zum Prüfungsbeginn. Die IHK Frankfurt am Main berechnet 30 Prozent bis vier Wochen vor der Prüfung und 50 Prozent danach.

Gebühren, Anmeldefristen und Rücktrittsregelungen legt jede IHK in ihrem eigenen Gebührentarif fest und kann sie ändern. Verbindlich ist immer die Auskunft Ihrer Prüfungs-IHK.

So läuft der Prüfungstag ab

Weil im mündlichen Teil mehrere Prüflinge zusammen geprüft werden, dauert der Termin insgesamt deutlich länger als die 15 Minuten, die auf Sie selbst entfallen. Rechnen Sie mit etwas Wartezeit.

Wiederholung: was gilt bei Nichtbestehen?

Die Prüfung wird nur mit „bestanden" oder „nicht bestanden" bewertet, Noten gibt es nicht. Bei Nichtbestehen kann sie beliebig oft wiederholt werden, eine Begrenzung der Versuche sieht die ZertVerwV nicht vor.

• Der schriftliche Teil ist die Eintrittskarte. Wer ihn nicht besteht, wird zum mündlichen Teil nicht zugelassen und muss den schriftlichen vollständig wiederholen. Bestanden ist er nur, wenn in jedem einzelnen Themenbereich mindestens 50 Prozent der Punkte erreicht werden. Ein guter Gesamtdurchschnitt genügt nicht.
• Scheitert nur der mündliche Teil, wiederholen Sie auch nur diesen. Das ist deutlich günstiger: Die IHK Berlin berechnet dafür 250 Euro statt 330 Euro für die volle Wiederholung, ab dem Prüfungstermin Mai 2026 280 statt 360 Euro.

Den Nichtbesteher-Bescheid erhalten Sie in beiden Fällen innerhalb von etwa vier Wochen per Post. Er ist die Grundlage für die erneute Anmeldung.

Wer die Prüfung nicht ablegen muss

§ 7 ZertVerwV stellt drei Qualifikationen dem zertifizierten Verwalter gleich. Wer eine davon besitzt, darf sich ohne IHK-Prüfung zertifizierter Verwalter nennen:

• eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann beziehungsweise zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• ein anerkannter Abschluss als Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in
• ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Diese Aufzählung ist abschließend. Andere Abschlüsse oder Zertifikate können nicht gleichgesetzt werden, auch wenn sie inhaltlich vergleichbar erscheinen. Ein Punkt überrascht viele: Ein Befreiungszertifikat ist gesetzlich nicht vorgesehen, und die IHKs sind dafür auch nicht zuständig. Wer sich auf die Gleichstellung beruft, weist sie gegenüber der Eigentümergemeinschaft selbst mit den eigenen Zeugnissen nach.

Für Unternehmen: Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich nach § 8 ZertVerwV als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die unmittelbar mit der Wohnungseigentumsverwaltung betrauten Beschäftigten die Prüfung bestanden haben oder gleichgestellt sind. Unmittelbar betraut ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Verwalterentscheidungen trifft.

Auskünfte darüber, ob eine bestimmte Person zertifiziert ist, erteilen die IHKs aus Datenschutzgründen nicht. Eigentümergemeinschaften fordern den Nachweis deshalb sinnvollerweise direkt bei den Bewerbern an, etwa im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung.

Wie viel Zeit Sie einplanen sollten

Der Rahmenplan des DIHK enthält eine Konzeption mit Stundenempfehlung und weist für jedes Sachgebiet einen Umfang in Unterrichtseinheiten (UE) aus. Eine UE entspricht 45 Minuten. Von den vier IHK-Sachkundeprüfungen ist diese die kompakteste.

Die Hälfte der empfohlenen Zeit entfällt auf die rechtlichen Grundlagen, allen voran das Wohnungseigentumsgesetz. Das passt zur Prüfungsanlage: Nach § 3 Absatz 3 ZertVerwV soll sich der mündliche Teil zumindest auf Nummer 2.1 der Anlage 1 beziehen, also auf das Wohnungseigentumsgesetz. Mündlich werden damit nicht alle Themenbereiche abgefragt; der schriftliche Teil deckt dagegen nach § 3 Absatz 2 ZertVerwV alle vier Bereiche in einem ausgewogenen Verhältnis ab. Zwei Einschränkungen gehören dazu: Die Verordnung sagt „soll“, nicht „muss“, und „zumindest“ ist eine Mindestangabe. Fragen aus den übrigen Bereichen sind also möglich, den Schwerpunkt bildet aber das WEG-Recht. Wer hier Zeit spart, spart an der falschen Stelle.

Wichtig zur Einordnung: Diese Zahlen beschreiben den empfohlenen Umfang eines Vorbereitungslehrgangs, also die angeleitete Unterrichtszeit. Sie sind nicht der gesamte persönliche Aufwand. Der DIHK setzt voraus, dass Teilnehmer die Inhalte eigenständig vor- und nachbereiten.

Diese Werte beschreiben einen angeleiteten Lehrgang. Dort richtet sich das Tempo nach der Gruppe. Im Selbststudium bestimmen Sie es selbst: Sie überspringen, was Sie schon können, bleiben länger bei dem, was hakt, und sparen Anfahrt und Wartezeiten. Zusammen mit dem lernoptimierten Aufbau kommen viele unserer Teilnehmer so schneller durch den Stoff. Eine feste Zeitersparnis lässt sich daraus aber nicht ableiten: Wer ohne Vorkenntnisse startet, braucht seine Zeit, und sich mehr davon zu nehmen kann die bessere Entscheidung sein.

Bei 20 bis 25 Stunden pro Woche entsprechen die 90 Stunden etwa vier bis fünf Wochen. Mit Verwaltungspraxis geht es schneller, ohne Vorkenntnisse sollten Sie eher aufschlagen. Nicht aufgeführt sind Immobilienkaufleute und Immobilienfachwirte: Sie sind nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt und müssen gar nicht antreten.